产业信托 REIT

股海明灯: 新措施料吸引更多外资 产托领域重拾活力 2009/07/27 by 庄学勤博士

产业信托便是一种作为集合大众的资金，专业投资房地产证券化的投资工具，的确为投资者提供投资大型商业产业的机会，更有低门槛、高流动性的特制。

有别于债券及股票，产业信托混合了两者的特点，提供低风险、高回酬的特质，让投资者能以更廉宜的价格及有效的方法建立多元化的投资组合。

目前，我国的产业信托的类别包括了零售、工业货仓、医药保健资产、酒店，此外，也有极为独特的种植及回教产业信托。

目前上市的产业信托主要包括：投资在种植业的莫实得信托（Bsdreit，5124，主板产业信托股）、投资在工业物流业亚太产业信托 （Atrium，5130，主板产业信托股）、投资在购物广场及酒店的升禧实业（Stareit，5109，主板产业信托股）、投资在医院建筑的回教实业 投资（Alaqar，5116，主板产业信托股）、投资在商业大厦的桂嘉信托（QCapita，5123，主板产业信托股）等等。

Investalks 2009-7-22 by 豆沙包

我国的REIT，几乎每一个的DY都差不多，是8-10%左右，需视股价而定。至于PE，就有很大的差别。还有另外一个是NAV，基本上也相差不大。生意模式简单，买入产业，出租，就得到赚益。用钱是在维修，派息以及还债。

大众不喜REIT的原因就是认为REIT难以再投资。先不论REIT以什么来给利息，不管是净利还是什么？我们应该先看REIT的成长模式。REIT要得到产业，不像其他企业那么容易，买块地，自己就建立工厂来生产。REIT除了要买地，还得买大厦。这个连地大厦的价值是数亿以上。REIT要成长的唯一方法就是借贷。

看到借贷，又会让大众反感了。这是肯定的，所以REIT的财务不会漂亮。当然每个人都有自己选股的喜好。我看中的就是简单模式，股息稳定，抗跌。并且在不受大众欢迎之前先入货，几年后应该可以卖得好价钱。

Investalks 2009-7-22 by titep_shin

法律规定他们如果派息率达到90%的话，就只需要被tax 10%,

那么他们如何成长呢？没有钱（没有累计盈利），他们没有办法收购新的建筑物，新的office。。。

大多数有两个办法

一是借贷-跟银行借钱-但是法律规定他们的gearing ratio 不可以超过50%

所以他们借到maximum 后怎么办呢？

私下配售新股，或是附加股

这个最佳的例子应该是axreit

>>Axis REIT plans to sell the maximum number of new units it can to private investors for the acquisitions since its debt-to-assets ratio is already close to the 50 per cent limit under the rules, leaving it little room to gear up further.

A REIT is only allowed to sell up to a fifth of its current units according to Securities Commission rules, LaBrooy said, which means that it may be able to raise about RM75 million from the private placement.

axis reit 走的是不断并购成长的路线，所以他的gearing 很高，同时后不断发售新股筹钱

如果没有记错的话，gearing 最低的好像是atrium,所以他举债的成长空间比较大

因为他还可以举债并购新的建筑物

hektar 的gearing 好像也是满高的了。

基本上他们的busines model 比较像是类似tanjong,ytlpower 等的BOT

算好利润，然后举债购买，然后把盈利派出，大多数的时候因为合同的关系，netprofit 不会有巨大跳跃式的成长，反而关系到他们管理层的管理。除非有新的acquisition，不然net profit 都差不多的啦。

Bank Negara 规定 REIT 的贷款不能超过资产的一半，也就是说 D/A 不能超过 0.50 （D/A = Total liabilities / Total asset）;90% 的盈利将要当股息拨发给股东。

http://mreit.reitdata.com/

Average Yield = 6.786%

REIT	Period	DPU (sen)	Price (RM)	Yield	NAV (RM)	Assets Type
AmFirst	2H – Mar12	4.83	1.030	9.379%	1.4400	Office
AmanahRaya	Q4 – Dec11	1.88	0.930	8.086%	1.0496	Retail
UOA	Q4 – Dec11	2.7	1.400	7.714%	1.4224	Office
Starhill	1H – Dec11	4.0112	1.080	7.428%	1.1448	Diversified
Tower	2H – Dec11	5.7	1.440	7.535%	1.6609	Office
Hektar	FY11 – Dec	10.5	1.410	7.447%	1.4800	Retail
Atrium	Q1 – Mar12	2.2	1.200	7.333%	1.1051	Industrial
Quill Capita	2H – Dec11	4.3	1.190	7.227%	1.2947	Office
Al-Hadharah	2H – Dec11	8	1.980	6.061%	1.8064	Diversified
Axis	Q1 – Mar12	4.3	2.820	6.099%	2.1138	Office
Al-AQAR Healthcare	2H – Dec11	2.52	1.420	5.415%	1.1200	Plantation
Sunway	Q3 – Mar12	1.87	1.370	5.460%	1.0137	Diversified
CMMT	Q1 – Mar12	2.09	1.610	5.193%	1.0946	Malls
Pavilion	FY12 – IPO	5.73	1.240	4.621%	0.9600	Malls

Last Updated : 13-Jul-12

Notes:

• Pavilion : DPU = 5.73 sen (IPO FY12 Forecast)
  Tower : Yield Uses 1H11 DPU = 5.15 sen + 2H11 DPU = 5.7 sen
• Al-Aqar KPJ : Yield Uses 1H11 DPU = 5.17 sen + 2H11 DPU = 2,52 sen as it is Observed that 2H DPU > 1H DPU
• Al-Hadharah : Yield Uses 2H11 DPU = 8 sen + 1H11 DPU = 4 sen as it is Observed that 2H DPU > 1H DPU
• Hektar : Yield Table Uses Full Year DPU 10.5 sen to Compute Yield as Hektar Pays DPU = 2.5 sen for Q1,Q2,Q3 and the Balance in Q4
• 
  

投資致富  2012-03-11 19:26
本人姓孔，打算以產業投資信託來取代銀行的定期存款，不知是否可行？請問產托股息會不會被徵稅？而預扣稅是甚麼？

答：一般而言，產業投資信托的投資，比銀行定期存款的風險來得高，不過，它們的回酬率也相應地較高，特別是在目前低利率環境里，定存利率平均落在3%以下水平。

目前馬股的15個產業投資信托股項中，最新的周息率是介於0.4%至8.3%之間，而其中有13個股項的周息率是超過3%，或是高於定期存款利率。

而產業投資信托的風險，在於周期性，特別是與整體經濟前景息息相關，使投資回酬或周息率也會隨著起落。至於定期存款，則幾乎是沒有風險的低回酬選項。

由定期存款轉向產業投資信托是否可行，主要胥視你是否願意接受，從保證存款及回酬的定存選擇，轉向風險較高及回酬率可能不穩定，或是股價下跌風險的投資工具。

產托股息須徵預扣稅
產業信托投資的股息是要徵收預扣稅（With holding tax），預扣稅就是政府向國內外投資者，在投資產業投資信托中所獲收入，包括股利、利息等，預先征收的稅務。

目前大馬在產業投資信托的預扣稅額是10%。舉個例子，若投資者在投資產業投資信托獲得100令吉的股息，而公司會扣下其中10令吉給政府當局作為預扣稅務。由於大馬在產業投資信托實施預扣稅，這使此領域的投資變得較不具吸引力。（星洲日報／投資致富‧投資問診室）